Giấy phép kinh doanh homestay 2026: Điều kiện, ANTT, PCCC và thủ tục

Về pháp lý, giấy phép kinh doanh homestay không phải một tờ giấy duy nhất mà là một nhóm thủ tục: đăng ký kinh doanh, điều kiện an ninh, trật tự (ANTT), phòng cháy, chữa cháy (PCCC) và thông báo lưu trú hằng ngày. Bài viết hệ thống các yêu cầu này theo quy định có hiệu lực đến tháng 10/2026, kể cả thay đổi thẩm quyền sau khi bỏ cấp huyện.

Homestay là gì dưới góc độ pháp luật?

Pháp luật không dùng từ "homestay". Theo Điều 48 Luật Du lịch 2017, homestay thuộc loại "nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê", một trong 8 loại cơ sở lưu trú du lịch. Nếu cơ sở vận hành giống nhà nghỉ, khách sạn mini (nhiều phòng, lễ tân riêng, chủ không ở cùng), cơ quan quản lý có thể xếp vào loại khác với điều kiện khắt khe hơn.

Điều kiện kinh doanh homestay theo Luật Du lịch

Điều 49 Luật Du lịch 2017 quy định ba nhóm điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch:

1. Có đăng ký kinh doanh;
2. Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;
3. Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

Điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất

Với nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, Điều 27 Nghị định 168/2017/NĐ-CP yêu cầu:

• Có đèn chiếu sáng, nước sạch;
• Có khu vực sinh hoạt chung, khu vực lưu trú cho khách, có bếp, phòng tắm, phòng vệ sinh;
• Có giường, đệm hoặc chiếu, chăn, gối, màn, khăn; vỏ đệm, chiếu, chăn, gối và khăn phải được thay mỗi khi có khách mới;
• Chủ nhà được tập huấn về nghiệp vụ du lịch.

Điều kiện tập huấn thường bị bỏ qua. Chủ cơ sở nên tham gia lớp tập huấn do cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh tổ chức hoặc phối hợp tổ chức và giữ giấy xác nhận để xuất trình khi kiểm tra. Homestay không bắt buộc xếp hạng, nhưng chưa được công nhận hạng thì không được dùng chữ "sao" hoặc hình ngôi sao khi quảng cáo (khoản 2 Điều 53 Luật Du lịch).

Bước 1: Đăng ký kinh doanh – hộ kinh doanh hay công ty?

Đây là tiền đề cho các thủ tục còn lại. Có hai lựa chọn:

Tiêu chí	Hộ kinh doanh	Doanh nghiệp (công ty TNHH, cổ phần...)
Cơ quan đăng ký	Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã nơi đặt cơ sở	Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính cấp tỉnh
Căn cứ	Nghị định 168/2025/NĐ-CP	Luật Doanh nghiệp 2020 (sửa đổi 2025), Nghị định 168/2025/NĐ-CP
Trách nhiệm	Vô hạn bằng tài sản chủ hộ	Hữu hạn trong phạm vi vốn góp
Phù hợp	1 cơ sở nhỏ, chủ tự vận hành	Chuỗi homestay, có nhà đầu tư

Theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025), hồ sơ hộ kinh doanh hợp lệ được giải quyết trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Xem bài Hướng dẫn đăng ký hộ kinh doanh hoặc dùng dịch vụ đăng ký hộ kinh doanh của Luật Taga.

Nếu định vận hành nhiều cơ sở hoặc gọi vốn, nên thành lập công ty ngay từ đầu để tránh phải làm lại giấy tờ ANTT, PCCC về sau.

Lưu ý thực tiễn: Đăng ký đúng ngành dịch vụ lưu trú ngắn ngày; nếu có phục vụ ăn uống, cho thuê xe thì đăng ký thêm ngành tương ứng. Homestay không được tự bán tour khi chưa có giấy phép lữ hành. Khi cần bổ sung ngành, xem bài thủ tục thay đổi ngành nghề kinh doanh.

Bước 2: Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự

Kinh doanh lưu trú là ngành có điều kiện về ANTT theo Nghị định 96/2016/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 56/2023/NĐ-CP, Nghị định 58/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/3/2026) và Nghị định 392/2026/NĐ-CP (ký ngày 20/10/2026, hiệu lực 15/11/2026). Homestay phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về ANTT trước khi đón khách.

Cơ quan cấp

Theo các sửa đổi năm 2026, Công an cấp xã cấp Giấy chứng nhận cho cơ sở lưu trú từ 29 phòng trở xuống, tức phần lớn homestay; cơ sở lớn hơn thuộc Công an cấp tỉnh.

Hồ sơ thường gồm

• Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo mẫu;
• Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp;
• Tài liệu chứng minh điều kiện PCCC (xem Bước 3);
• Bản khai lý lịch kèm Phiếu lý lịch tư pháp của người chịu trách nhiệm về ANTT (với người Việt Nam).

Theo Nghị định 392/2026/NĐ-CP, không phải nộp giấy tờ PCCC nếu dữ liệu đã được kết nối, chia sẻ điện tử giữa các cơ quan. Nên đối chiếu thành phần hồ sơ với thủ tục đang công bố trên Cổng Dịch vụ công.

Nghĩa vụ sau khi được cấp

Từ 15/11/2026, cơ sở lưu trú được kiểm tra một trong các giấy tờ sau của khách: thẻ Căn cước, thẻ Căn cước công dân, hộ chiếu, thẻ thường trú hoặc tạm trú của người nước ngoài, hoặc giấy tờ khác có ảnh do cơ quan Việt Nam cấp chứng minh được nhân thân. Cơ sở vẫn được bố trí phòng cho khách không có giấy tờ, nhưng phải thông báo ngay cho Công an cấp xã hoặc đồn Công an quản lý địa bàn. Cơ sở cũng không được sử dụng nhân viên đang trong thời gian chấp hành án treo.

Bước 3: Phòng cháy, chữa cháy cho homestay

Từ 01/7/2025, PCCC áp dụng Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP, hiệu lực 15/9/2026).

Theo Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP:

• Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, cơ sở nghỉ dưỡng, cơ sở dịch vụ lưu trú khác cao từ 2 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 50 m² trở lên thuộc danh mục cơ sở quản lý về PCCC;
• Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có tổng diện tích phục vụ kinh doanh từ 50 m² trở lên cũng thuộc danh mục này.

Như vậy, gần như mọi homestay đều thuộc diện quản lý PCCC và cần:

• Trang bị phương tiện chữa cháy, báo cháy, đèn chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn phù hợp quy chuẩn;
• Lập hồ sơ quản lý, phương án chữa cháy và cập nhật dữ liệu PCCC theo hướng dẫn của Công an;
• Tập huấn PCCC cho người quản lý, nhân viên; không bịt kín lối thoát nạn bằng lồng sắt.

Biên bản kiểm tra về PCCC của cơ quan có thẩm quyền là tài liệu chứng minh điều kiện PCCC trong hồ sơ ANTT (khoản 3 Điều 19 Nghị định 96/2016/NĐ-CP đã sửa đổi).

Lưu ý thực tiễn: Homestay cải tạo từ nhà ống, nhà gỗ chỉ có một lối thoát là nhóm rủi ro cao. Hãy hỏi đơn vị tư vấn PCCC về lối thoát nạn thứ hai và vật liệu ngăn cháy trước khi sửa nhà, vì sửa sau khi hoàn thiện tốn kém hơn nhiều.

Bước 4: Thông báo lưu trú và các nghĩa vụ vận hành

Thông báo lưu trú

Theo Điều 30 Luật Cư trú 2020 (được sửa đổi, bổ sung năm 2025, áp dụng từ 01/7/2026), cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có homestay, phải thông báo lưu trú của khách với cơ quan đăng ký cư trú:

• Trước 23 giờ của ngày khách bắt đầu lưu trú;
• Nếu khách đến sau 23 giờ, thông báo trước 08 giờ sáng hôm sau;
• Có thể thông báo trực tiếp hoặc qua các kênh điện tử mà cơ quan Công an hướng dẫn.

Khách nước ngoài khai báo tạm trú theo luật về nhập cảnh, cư trú của người nước ngoài.

Nghĩa vụ theo Luật Du lịch

Khoản 2 Điều 53 Luật Du lịch 2017 yêu cầu cơ sở lưu trú:

• Duy trì điều kiện kinh doanh; niêm yết công khai giá và nội quy;
• Thông báo bằng văn bản cho cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh khi thay đổi tên, quy mô, địa chỉ, người đại diện theo pháp luật;
• Bồi thường thiệt hại cho khách; thực hiện báo cáo, thống kê, kế toán.

Thuế

Từ 01/01/2026, theo Nghị quyết 198/2025/QH15, lệ phí môn bài được bãi bỏ, và hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không còn áp dụng phương pháp thuế khoán. Hộ homestay tự kê khai doanh thu, nên lưu đầy đủ chứng từ đặt phòng, sao kê thanh toán từ ngày đầu. Ngưỡng doanh thu chịu thuế và thuế suất cần xác định theo từng trường hợp; hãy liên hệ Luật Taga để được tư vấn.

Bảng tóm tắt hồ sơ, giấy phép homestay

Hạng mục	Căn cứ chính	Cơ quan
Đăng ký hộ kinh doanh / doanh nghiệp	Nghị định 168/2025/NĐ-CP	Cơ quan ĐKKD cấp xã / Sở Tài chính
Đáp ứng điều kiện PCCC	Luật PCCC và CNCH 2024; Nghị định 105/2025/NĐ-CP (sửa đổi bởi 347/2026)	Cơ quan Công an theo phân cấp
Giấy chứng nhận đủ điều kiện ANTT	Nghị định 96/2016/NĐ-CP (sửa đổi 2023, 2026)	Công an cấp xã (≤ 29 phòng)
Điều kiện tối thiểu, tập huấn nghiệp vụ	Luật Du lịch 2017; Nghị định 168/2017/NĐ-CP	Cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh
Thông báo lưu trú hằng ngày	Luật Cư trú 2020 (sửa đổi)	Cơ quan đăng ký cư trú
Kê khai thuế	Luật Quản lý thuế; Nghị quyết 198/2025/QH15	Cơ quan thuế quản lý trực tiếp

Mức xử phạt cần biết

Vi phạm về lưu trú du lịch bị xử phạt theo Nghị định 45/2019/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 129/2021/NĐ-CP và Nghị định 348/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/02/2026). Hành vi thường gặp: không niêm yết giá, nội quy; không thông báo thay đổi; kinh doanh khi chưa đủ điều kiện. Ngoài phạt tiền, cơ sở có thể bị đình chỉ hoạt động có thời hạn. Vi phạm ANTT, PCCC, thông báo lưu trú bị xử phạt theo nghị định chuyên ngành.

Lưu ý thực tiễn trước khi mở homestay

• Pháp lý nhà, đất: Công trình phải hợp pháp. Nhà đi thuê cần hợp đồng ghi rõ mục đích kinh doanh lưu trú và đồng ý cho đăng ký kinh doanh tại địa chỉ; xem dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng.
• Căn hộ chung cư: Kiểm tra pháp luật nhà ở, nội quy tòa nhà và quy định địa phương trước khi cho thuê ngắn ngày.
• Thương hiệu: Nên đăng ký bảo hộ nhãn hiệu cho tên homestay sớm. Nếu có phục vụ ăn uống, xem bài đăng ký kinh doanh F&B.
• Combo phòng kèm tour: Liên kết doanh nghiệp lữ hành có giấy phép, hoặc xem bài thành lập công ty du lịch lữ hành.
• Quy định địa phương: Một số tỉnh có tiêu chí riêng cho homestay; hãy hỏi Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch và UBND cấp xã trước khi đầu tư.

Căn cứ pháp lý

• Luật Du lịch số 09/2017/QH14;
• Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 (sửa đổi 2025);
• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15;
• Luật Cư trú số 68/2020/QH14 (sửa đổi);
• Nghị quyết 198/2025/QH15;
• Nghị định 168/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật Du lịch;
• Nghị định 96/2016/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 56/2023/NĐ-CP, Nghị định 58/2026/NĐ-CP và Nghị định 392/2026/NĐ-CP;
• Nghị định 105/2025/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP;
• Nghị định 168/2025/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp;
• Nghị định 45/2019/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 129/2021/NĐ-CP và Nghị định 348/2025/NĐ-CP.

Luật Taga hỗ trợ trọn gói giấy phép kinh doanh homestay

Hồ sơ homestay liên quan nhiều cơ quan, trong khi quy định ANTT, PCCC thay đổi liên tục năm 2026. Luật Taga hỗ trợ chọn mô hình hộ kinh doanh hay công ty, rà soát hợp đồng thuê, chuẩn bị hồ sơ đăng ký, hồ sơ ANTT và bảo hộ thương hiệu.

Liên hệ hotline 0968 856 464 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ để được luật sư tư vấn trường hợp cụ thể của bạn.