Luật Đất đai 2024 - Những điểm mới quan trọng nhất

Luật Đất đai 2024 - Tổng quan những thay đổi mang tính bước ngoặt

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, thay thế Luật Đất đai 2013. Đây là đạo luật có phạm vi ảnh hưởng rộng lớn nhất đến đời sống kinh tế - xã hội, với 16 chương, 260 điều, tăng đáng kể so với 14 chương, 212 điều của Luật cũ.

Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013, thực tiễn đã bộc lộ nhiều bất cập: giá đất tách rời thị trường, thu hồi đất gây bức xúc xã hội, quyền của người sử dụng đất bị hạn chế. Luật Đất đai 2024 ra đời nhằm giải quyết triệt để những vấn đề này.

Lưu ý quan trọng: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu (01/01/2025), theo Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/06/2024 của Quốc hội.

Luật Đất đai 2024 mới nhất: các văn bản sửa đổi, bổ sung (cập nhật 10/2026)

Khi tra cứu "Luật Đất đai 2024 hợp nhất" hoặc "mới nhất", cần đọc Luật số 31/2024/QH15 cùng các văn bản đã sửa đổi, bổ sung hoặc tạm thời điều chỉnh cách áp dụng:

• Luật số 43/2024/QH15 (29/06/2024): đưa Luật Đất đai 2024 vào hiệu lực sớm từ 01/08/2024 thay vì 01/01/2025.
• Nghị quyết số 254/2025/QH15 (11/12/2025, hiệu lực 01/01/2026): tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết bổ sung một số trường hợp thu hồi đất (dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án thỏa thuận theo Điều 127 đã đạt trên 75%; tạo quỹ đất thanh toán hợp đồng BT). Nghị quyết cũng quy định bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định, áp dụng từ 01/01/2026, đi kèm hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm.
• Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương tổ chức theo mô hình hai cấp (tỉnh và xã). Nhiều thẩm quyền về đất đai trước đây của cấp huyện đã được chuyển cho UBND cấp xã.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026 và dự kiến có hiệu lực từ 01/03/2027 nếu được thông qua. Cho đến lúc đó, Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản nêu trên vẫn là căn cứ áp dụng. Văn bản hợp nhất chính thức do Văn phòng Quốc hội công bố. Khi áp dụng, nên đối chiếu văn bản hợp nhất với Nghị quyết 254/2025/QH15, vì Nghị quyết này không sửa trực tiếp câu chữ của Luật.

1. Bỏ khung giá đất - Thay đổi mang tính cách mạng

Từ khung giá đất sang bảng giá đất theo thị trường

Đây là thay đổi được đánh giá là quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024. Theo Điều 159, bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không còn bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ ban hành như trước.

Cụ thể:

• Luật cũ (2013): Chính phủ ban hành khung giá đất 05 năm/lần → UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất trong phạm vi khung giá. Thực tế, bảng giá đất chỉ bằng 20-30% giá thị trường.
• Luật mới (2024): Bỏ khung giá đất. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, HĐND cấp tỉnh quyết định. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 và được điều chỉnh khi cần, kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm.

Phương pháp định giá đất

Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định 04 phương pháp định giá đất:

Phương pháp	Nội dung	Áp dụng
So sánh	Dựa trên giá đất đã giao dịch thực tế	Phổ biến nhất, áp dụng cho hầu hết các loại đất
Thu nhập	Dựa trên thu nhập ròng từ việc sử dụng đất	Đất nông nghiệp, đất cho thuê
Thặng dư	Tổng doanh thu phát triển trừ chi phí	Đất dự án phát triển bất động sản
Hệ số điều chỉnh	Nhân hệ số với giá đất trong bảng giá	Trường hợp Chính phủ quy định

Tác động thực tế: Khi bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất sẽ tăng lên đáng kể. Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đều sẽ được tính trên mặt bằng giá mới.

2. Thu hồi đất - Siết chặt điều kiện, bảo vệ quyền lợi người dân

Thu hẹp phạm vi thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội

Điều 79 Luật Đất đai 2024 liệt kê 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. So với Luật 2013, phạm vi thu hồi đất được quy định cụ thể, chi tiết hơn, hạn chế tình trạng thu hồi đất tràn lan.

Những điểm mới đáng chú ý:

• Thu hồi đất cho dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hạ tầng với nhà ở, và dự án khu dân cư nông thôn (khoản 27 Điều 79)
• Thu hồi đất cho hoạt động lấn biển (khoản 24 Điều 79)
• Quy định rõ thu hồi đất cho dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (khoản 22 Điều 79)

Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định gì?

Khoản 27 Điều 79 cho phép Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở, theo hình thức xây mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị. Khoản này cũng áp dụng cho dự án khu dân cư nông thôn.

Không phải dự án khu đô thị nào cũng được thu hồi đất theo khoản này. Thu hồi đất theo khoản 26 và khoản 27 phải đáp ứng các điều kiện riêng mà Luật quy định. Mục đích phải là tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Nếu dự án không thuộc Điều 79, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân theo Điều 127.

Để tra đúng khoản, cần lưu ý một số khoản khác thường bị nhầm số thứ tự:

• Khoản 22: dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
• Khoản 24: hoạt động lấn biển.
• Khoản 31: dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.
• Khoản 32: trường hợp vì lợi ích quốc gia, công cộng nằm ngoài khoản 1 đến khoản 31 thì Quốc hội bổ sung theo thủ tục rút gọn.

Từ 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung thêm một số trường hợp thu hồi đất ngoài danh mục của Điều 79.

Cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng

Điều 127 Luật Đất đai 2024 cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Đây là cơ chế giúp giảm áp lực thu hồi đất hành chính, tạo sự công bằng hơn cho người có đất bị ảnh hưởng.

Điều kiện áp dụng:

• Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh; riêng dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở
• Dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất
• Về nguyên tắc, nhà đầu tư phải thỏa thuận được với toàn bộ người sử dụng đất trong phạm vi dự án. Từ 01/01/2026, dự án đã quá hạn mà đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất có thể được HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần còn lại (Nghị quyết 254/2025/QH15)

Điều 127 Luật Đất đai 2024: điều kiện thỏa thuận và mốc 75% từ năm 2026

Điều 127 áp dụng cho dự án phát triển kinh tế - xã hội không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Nhà đầu tư có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn) hoặc dùng đất mình đang có quyền sử dụng. Các điều kiện chính gồm:

• Dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
• Nhà đầu tư đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 122.
• Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh cho việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
• Với dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở. Trường hợp dùng đất khác ngoài đất ở được thực hiện theo cơ chế thí điểm của Quốc hội (Nghị quyết 171/2024/QH15).

Phần đất do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý nằm xen kẹt, không tách được thành dự án độc lập, được đưa vào dự án. Nhà nước giao hoặc cho thuê phần đất này cho nhà đầu tư mà không qua đấu giá, đấu thầu.

Điểm mới từ 01/01/2026: trước đây, nhiều dự án bị "treo" vì không thỏa thuận được với một số ít hộ dân. Nghị quyết 254/2025/QH15 xử lý tình huống này như sau. Khi dự án đã hết thời hạn thỏa thuận (kể cả thời gian gia hạn) và nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư. Mốc 75% chỉ là ngưỡng để xem xét, không có nghĩa phần đất còn lại đương nhiên bị thu hồi. Người có đất bị thu hồi vẫn được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Đảm bảo quyền lợi tối đa

Nguyên tắc bồi thường mới

Điều 91 Luật Đất đai 2024 xác lập nguyên tắc: việc bồi thường phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là bước tiến lớn so với quy định cũ.

Các điểm mới về bồi thường:

• Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền (Điều 91). Từ 01/01/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, giá đất tính tiền bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất
• Giá bồi thường không thấp hơn giá đất trong bảng giá đất, mà bảng giá đất nay đã tiệm cận thị trường
• Bổ sung bồi thường chi phí di chuyển, thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh

Tái định cư phải hoàn thành trước khi thu hồi

Điều 108 quy định: khu tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Đây là quy định mang tính đột phá, chấm dứt tình trạng thu hồi đất trước rồi mới lo nơi tái định cư khiến người dân phải sống tạm bợ nhiều năm.

4. Quyền của người sử dụng đất - Mở rộng đáng kể

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Đất đai 2024 mở rộng đáng kể quyền tiếp cận đất đai cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác định là cá nhân, có quyền như cá nhân trong nước (khoản 3 Điều 4). Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền theo Điều 28 và Điều 44, cụ thể:

• Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao
• Được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở trong nước
• Được sử dụng đất ở gắn với nhà ở thuộc sở hữu của mình

Cộng đồng dân cư và đồng bào dân tộc thiểu số

• Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc văn hóa (Điều 45)
• Đồng bào dân tộc thiểu số được hỗ trợ đất ở, đất sản xuất; được giao đất, cho thuê đất theo chính sách ưu đãi (Điều 16)

Quyền sử dụng đất nông nghiệp

Luật 2024 nới lỏng nhiều quy định về đất nông nghiệp:

• Nâng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất (trước đây không quá 10 lần) (Điều 177)
• Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa: cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng, nếu nhận vượt hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa (Điều 45)
• Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp giao trong hạn mức cho cá nhân trực tiếp sản xuất vẫn là 50 năm như Luật 2013; khi hết hạn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn này

5. Chuyển mục đích sử dụng đất - Quy định mới

Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Lưu ý về thẩm quyền: từ 01/07/2025, chính quyền địa phương tổ chức theo mô hình hai cấp. Việc cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất do UBND cấp xã nơi có đất quyết định (Nghị định 151/2025/NĐ-CP); trường hợp của tổ chức do UBND cấp tỉnh quyết định.

6. Đăng ký đất đai bắt buộc và Sổ đỏ điện tử

Đăng ký đất đai bắt buộc

Điều 131 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao quản lý đất. Người sử dụng đất không đăng ký sẽ không được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp.

Giấy chứng nhận điện tử

Lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dạng điện tử (Điều 135). Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý tương đương giấy chứng nhận bản giấy, được tích hợp vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

7. Tài chính đất đai và ngân sách

Quỹ phát triển đất

Điều 113 quy định thành lập Quỹ phát triển đất tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Quỹ này phục vụ:

• Ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• Tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất
• Cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở xã hội

Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Điều 157 quy định cụ thể các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bao gồm:

• Dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang
• Dự án đầu tư tại vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn
• Cơ sở thực hiện xã hội hóa trong lĩnh vực y tế, giáo dục, thể dục thể thao

8. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia

Chương IX (Điều 148-153) quy định xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia thống nhất, đa mục tiêu, phục vụ:

• Quản lý đất đai dựa trên công nghệ số
• Kết nối, chia sẻ dữ liệu với các hệ thống thông tin khác
• Cung cấp dịch vụ công trực tuyến về đất đai
• Người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch, giá đất, tình trạng pháp lý thửa đất trực tuyến

9. Giải quyết tranh chấp đất đai - Đổi mới trình tự

Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định:

• Tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết
• Thời hạn hòa giải tại cấp xã: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn
• Trường hợp hòa giải không thành, các bên có quyền:
  • Khởi kiện tại Tòa án nhân dân (không phân biệt có hay không có Giấy chứng nhận)
  • Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền

Điểm mới đáng chú ý

Tranh chấp mà các bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 do Tòa án giải quyết. Nếu không có các giấy tờ này, đương sự được lựa chọn nộp đơn tại UBND có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án (khoản 2 Điều 236), giống như Luật 2013. Điểm mới là Luật 2024 bổ sung Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

10. Một số điểm mới khác cần lưu ý

Đất cho hoạt động tôn giáo

• Nhà nước giao đất không thu tiền cho tổ chức tôn giáo sử dụng vào mục đích hoạt động tôn giáo (Điều 213)
• Tổ chức tôn giáo được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các hoạt động xã hội hóa

Đất quốc phòng, an ninh kết hợp kinh tế

Điều 201 quy định: đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế phải được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt, chấm dứt tình trạng sử dụng đất quốc phòng sai mục đích.

Thời hạn sử dụng đất

Loại đất	Thời hạn cũ (2013)	Thời hạn mới (2024)
Đất nông nghiệp giao trong hạn mức cho cá nhân	50 năm	50 năm (không đổi)
Đất ở	Lâu dài	Lâu dài (không đổi)
Đất thương mại, dịch vụ	50 năm	50-70 năm
Đất sản xuất kinh doanh	50 năm	50-70 năm

Kết luận và khuyến nghị

Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi toàn diện và sâu rộng trong quản lý, sử dụng đất đai tại Việt Nam. Những điểm mới như bỏ khung giá đất, siết chặt thu hồi đất, mở rộng quyền người sử dụng đất sẽ tác động trực tiếp đến:

• Doanh nghiệp bất động sản: Chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng; cần tính toán lại phương án tài chính dự án
• Hộ gia đình, cá nhân: Nghĩa vụ tài chính khi cấp Sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thay đổi
• Nhà đầu tư nước ngoài: Cơ hội tiếp cận đất đai được mở rộng thông qua cơ chế thuê đất, góp vốn
• Người có đất bị thu hồi: Quyền lợi được bảo vệ tốt hơn với nguyên tắc bồi thường theo giá thị trường

Việc nắm vững các quy định mới của Luật Đất đai 2024 là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tận dụng cơ hội và tuân thủ đúng pháp luật.

---

Luật Taga với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ quý khách hàng trong mọi vấn đề liên quan đến đất đai, bất động sản, đăng ký nhãn hiệu và thành lập doanh nghiệp.

Liên hệ ngay để được tư vấn miễn phí:

• Hotline: 0968.856.464
• Website: luattaga.vn
• Email: info@luattaga.vn